El error más frecuente en las comunidades: se repara la mancha del techo y no la causa – y a los dos años vuelve a aparecer. A la tercera vez se dice que „siempre ha sido así". Aquí encontrará las herramientas para evitarlo: una carta modelo, un formulario, una hoja informativa sobre seguro y plazos y una lista de comprobación. Todo para descargar directamente, sin formularios obligatorios y sin pedirle datos.
Antes de firmar, pagar o mandar reparar cualquier cosa.
Si el origen está en elementos comunes – montante, impermeabilización, elemento de hormigón –, la eliminación es obligación legal de la comunidad (art. 10.1 LPH). No hace falta ningún acuerdo de junta. Exija expresamente en su comunicación la eliminación de la causa – no solo del daño visible.
Las acciones contra el seguro del edificio por daños materiales prescriben a los dos años desde el siniestro (art. 23 LCS). Una comunicación por escrito interrumpe el plazo – una llamada no. Quien nunca comunicó un daño de 2025 debería hacerlo esta semana.
Los gastos de una evaluación técnica de daños pueden ser reembolsables frente al seguro (art. 38 LCS) y frente a la comunidad – si usted antes ha requerido por escrito y ha fijado un plazo. Quien encarga un perito de inmediato corre el riesgo de quedarse con los gastos.
Para descargar, imprimir y usar. Sin boletín, sin pedirle el correo.
Rellene el formulario y obtenga la carta lista para enviar – con plazo, fundamentos jurídicos y copia para su expediente. Funciona por completo en su navegador; no se transmite nada.
Escrito a la administración y al presidente para rellenar: versión española para enviar, versión alemana para propietarios de habla alemana, instrucciones y lista de comprobación antes de enviar.
Causa y daño derivado, la regla de los 40 días, intereses de demora, el plazo de dos años – y cuándo son reembolsables los gastos de la evaluación de daños. Según la Ley 50/1980 y la LPH. (Texto en alemán.)
Qué hacer de inmediato, el mismo día y en los días siguientes – y las tres cosas que no debe hacer bajo ningún concepto. Para imprimir y marcar. (Texto en alemán.)
Regla básica según el art. 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. No importa dónde se hace visible el daño, sino por qué se ha producido (STS 80/2024).
| Elemento | Por regla general | Observación |
|---|---|---|
| Estructura portante: pilares, vigas, forjados, cimentación | Comunidad | Aunque el daño se haga visible en su vivienda – siempre que la causa esté en un defecto estructural. |
| Fachada, muros exteriores, cubierta, impermeabilización de cubierta | Comunidad | Zonas comunes puras sin uso privativo: inequívoco. |
| Montantes y bajantes comunitarios | Comunidad | Hasta la derivación a la vivienda individual. |
| Losa de balcón/terraza y su impermeabilización | Comunidad | La losa es estructura portante. Con uso privativo rige: decide la causa. |
| Pavimento y mantenimiento de un balcón de uso privativo | Propietario | Falta de mantenimiento, raíces de jardineras, obras propias – aunque el daño solo se haga visible en la losa portante. |
| Revoco interior, suelos, sanitarios a partir de la derivación, instalaciones en la vivienda | Propietario | Su daño derivado – con causa en elementos comunes, parte del mismo siniestro. |
| Plazo | Qué | Fundamento |
|---|---|---|
| de inmediato, por escrito | Comunicar el daño a la administración y al presidente | Solo lo escrito interrumpe plazos; el presidente es el órgano de representación (art. 13 LPH) |
| 40 días | El asegurador debe pagar el importe mínimo no controvertido | Art. 18 Ley 50/1980 (LCS) |
| 3 meses | Después corren intereses de demora contra el asegurador; a partir de los dos años, al menos el 20 % anual | Art. 20 LCS |
| 2 años | Prescripción de las acciones derivadas del contrato de seguro por daños materiales | Art. 23 LCS |
| en cualquier momento | Exigir información sobre aseguradora, póliza y número de expediente | Derecho de información del propietario (art. 20 e LPH) |
Los conceptos que aparecen en cada escrito, cada junta y cada póliza – explicados brevemente.
No todos los casos se resuelven solos.
Cuando la causa no está clara, la comunidad no reacciona o el seguro rechaza, ayuda una documentación técnica clara: visita in situ, descripción del posible origen, documentación fotográfica y estimación de costes – y, si lo desea, acompañamiento frente al seguro, la administración y la comunidad por encargo suyo. No es una peritación ni un informe pericial. Tampoco sustituye la peritación de la aseguradora. Es un servicio aparte, con encargo propio. Escríbanos brevemente qué ha ocurrido.